疫情后房地产市场政策与走势
讲座笔记
主讲人：邓宏乾教授
平台：哔哩哔哩直播间
时间2020年4月25日晚
邓院长的讲座，依旧每个字都能看懂，但联系上下文就听不懂了！
PS：由于未及时进入直播间，开场前十多分钟的内容有所遗漏，抱歉。
邓院长引用了太多数据，诸多地方不宜纯文字记录，所以本文多用截图，敬请见谅。
一、疫情对房地产市场的影响
邓老师对武汉房市的判断：短期内压力大，中长期看好。
咨询了部分地产界的朋友，不少声音对武汉预期房市持乐观态度。
物业：武汉房地产公布了一批满意物业名单，后期亦公布了部分群众不满意的物业服务名单。物业质量，未来会成为居民购房的重要考察指标（指标重视能持续多久？）
交通：预期，非中心城区、交通便利的楼盘更受欢迎（疫情风险低）
- 房价房租下跌的风险
主要集中在较弱的三四线城市，这部分地方，受疫情影响，人们收入降低，投资观望情绪严重；同时，人口流动较弱，租赁市场受影响较大。
根本原因：三四线城市是人口流出地，受房改、旧城改造等行动，房价上升，疫情后，无持续上升动力
邓老师认为今年吃财政饭的公务员群体，会有大概率降薪（20%幅度）。
房企债务风险（房企股权质押规模大）
房企净负债率高（到期债务规模大，未来两年到期超万亿）、一季度发债规模大。至四月八日，已有几十家房企被并购或清算
房企投资增长下跌的风险(回款下跌、土地市场冷淡、信贷受挫，新增贷款不得流入房地产开发领域)
个贷偿还受影响 、租金贷问题
二、房地产市场的主要问题
2.1高房价与居民的住房支付能力不足
邓院长认为官方公布的19年武汉新房均价偏低
- 租金收入比高（正常值不超过收入25%，30%为警戒线）
所有城市都超过25%
宏观调控拉高房价的怪圈
土地财政
若以城市来看（撇去农村），土地出让收入占财政收入比重更高，武汉19年为1.1倍。
这与我国的税制（分税制）和官员考核制度（GDP）有关
房地产绑架国民经济vs国民经济绑架房地产
投资拉动过大
1998：把住宅产业培育成国民经济新的经济增长点和消费热点（1998年，住房分配货币化和社会化） 东南亚金融危机
2003：房地产业成为国民经济的支柱产业（SARS）
2008：应对经济危机，四万亿，要求地方政府大力扶持房地产
2015：股市暴跌，流动性（大水）涌入房市
预期：为保增长，（新）基建投资仍然是主要手段
- 货币宽松与流动性过剩（08年后，发大水）
- 房地产调控政策不稳定，改变了购房预期
↑划重点，这部分要考的！
调控目标总是在 保增长、稳房价、扩就业 中摇摆，增长动力不足，就放开房价；
15年取消限购限价后，房价报复性暴涨（一线城市、去化周期短，供给不足）
16年又开始限价 限离婚、限卖
2.2城市之间发展不平衡
短期看政策、中期看产业、长期看人口
2.3住房需求结构不合理（重产权、轻租赁）
疫情后，重产权情况可能加重。发达国家的住房自有率在50%左右，我国超过90%，职住不匹配。
城镇居民家庭总体财富70%+配置在住房上。
疫情之后，租赁市场需要更多干预！
出租的收益过低，需要50年+才能收回投资
万科、远洋等进入租赁市场的企业，逐渐退出！
社会资本不care
政府应给予租赁主体减税、降税、补贴（租赁补贴缺乏发放途径）。
2.4住房投资需求与金融化过度
防范房地产市场金融风险和明斯基时刻。
三、疫情后房地产市场政策判断
3.1宏观经济政策分析
贷款市场报价利率连续降低，预期未来仍有下降空间。
首套房基点低
3.2房地产政策走势判断
支持刚需房、改善性需求的释放（疫情后，必须将房地产作为拉动经济的工具使用）
房地产双向限价（限涨限跌）
3.9万个老旧小区改造
供需两端同时调整
创新资金监管：对信誉好的企业，减少监管资金
因城施策
四、未来房地产市场发展判断
4.1总体判断
目前常住人口城市化率已达60%
4.2未来发展趋势
Q&A：
- 有同学认为三四线城市房价会上涨（疫情影响小？）
答：区域中心城市周围三四线城市没有问题，但其他城市，缺乏人口支撑
- 深圳房价出现上涨的原因
答：深圳有两千多万人，但深圳市区住房总量只占48%，关外城中村占52%（1500万人），政策放松后需求得到释放
- LPR会不会被套牢
答：不会。疫情的影响具有长期性
- 武汉房价走势
答：武汉目前均价不高（相比同级别城市），2w左右，三环以内还有一定上涨空间。
- 租赁商铺如何稳住
答：政府减税、双向
- 房地产泡沫会破灭吗
答：不会。随着全球范围内的货币宽松，人们会选择将资产配置到实体住房上。
- 集体建设用地入市效应
答：有待观察
- 小产权房问题
答：总量有20亿+平方米，分类合法化、逐步合法化。非永久基本农田、可调整的规划中，会被合法化。